ما هي صناديق الريت؟ و طريقة الاستثمار فيها؟

تعريف صناديق الريت

صندوق الاستثمار العقاري (REET)، أو الذي يعرف باسم صندوق الاستثمار العقاري، هو بمثابة كيان يمتلك محفظة من العقارات التجارية أو القروض العقارية.

لقد أنشأ الكونجرس صناديق الاستثمار العقاري في عام 1960 بهدف تزويد كافة المستثمرين، وخصوصاً المستثمرين الأفراد، بإمكانية الوصول إلى العقارات التجارية التي تدر دخلاً.

ونجد بأن صناديق الاستثمار العقارية تجمع بين أفضل ميزات الاستثمار العقاري والأسهم.

أنواع صناديق الريت – صناديق الاستثمار العقارية

يوجد هناك عدة أنواع من صناديق الاستثمار العقارية.

تصنيف صناديق الاستثمار العقارية عن طريق الوصول

      1. صناديق الريت المتداولة علنًا في البورصات الرئيسية. التي منها على سبيل المثال بورصة نيويورك (NYSE) وبورصة ناسداك. حيث يمكن لأي شخص لديه حساب وساطة الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا. كما أنه لا بد على صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا التسجيل لدى هيئة الأوراق المالية والبورصة الأمريكية (SEC) وتقديم تقارير مالية مدققة.

     2. صناديق الريت العامة غير المتداولة مفتوحة أيضًا لكافة المستثمرين ولكنها لا تتداول في أسواق الأوراق المالية. يمكن للمستثمرين شراء صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة من خلال مستشارهم المالي أو على بوابات الإنترنت التي تُعرف باسم منصات التمويل الجماعي العقاري. يجب أيضًا على صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة التسجيل لدى هيئة الأوراق المالية والبورصة وتقديم معلومات مالية مدققة.

     3. صناديق الريت الخاصة غير المتداولة ليست متاحة للجمهور. عادةً ما تكون مفتوحة فقط لأصحاب الدخل المرتفع أو الأفراد ذوي الثروات العالية. صناديق الاستثمار العقاري الخاصة غير المتداولة معفاة من تسجيل هيئة الأوراق المالية والبورصات.

الفئات الفرعية الثلاثة حسب نوع الأصل:

      1. صناديق الاستثمار العقارية للأسهم: والتي تمتلك وتدير العقارات المدرة للدخل مثل الشقق ومباني المكاتب والمستودعات.

      2. توفر صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري، أو mREITs، التمويل للعقارات عن طريق شراء أو إنشاء الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وكسب دخل ثابت من الفوائد على هذه الاستثمارات. وهم عادة ما يحتفظون بمحفظة من الرهون العقارية المدرة للدخل، أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، أو غيرها من القروض المدعومة بالعقارات.

     3. صناديق الاستثمار العقارية الهجينة والتي تستثمر في مزيج من العقارات المدرة للدخل والقروض المدعومة بالعقارات.

صناديق الريت حسب القطاع أو نوع العقار

صناديق الاستثمار العقارية المكتبية.

التي تدير العقارات المكتبية مثل ناطحات السحاب ومجمعات المكاتب. تركز العديد من صناديق الاستثمار العقارية المكتبية على منطقة معينة (مدينة نيويورك أو الساحل الغربي، على سبيل المثال) أو نوع من المستأجر (شركات التكنولوجيا، الوكالات الحكومية، أو التكنولوجيا الحيوية).

صناديق الاستثمار العقارية الصناعية.

والتي تعمل على إدارة المرافق الصناعية مثل المستودعات ومراكز التوزيع والتصنيع الخفيف أو التخزين البارد. العديد من هذه الخصائص حاسمة بالنسبة للتجارة الإلكترونية. تركز معظم صناديق الاستثمار العقارية الصناعية على نوع أو منطقة محددة من الملكية الصناعية.

بالإضافة الى صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة.

والتي تمتلك وتدير عقارات التجزئة مثل مراكز التسوق الإقليمية أو مراكز التسوق أو مباني التجزئة القائمة بذاتها.

ستركز معظم صناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة على نوع معين من العقارات.

التي منها على سبيل المثال: مراكز التسوق الراسية على البقالة أو عقارات التجزئة المستقلة الثلاثية المؤجرة لتجار التجزئة الأساسيين مثل المتاجر والصيدليات.

كذلك أيضاً صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بالضيافة فنادق ومنتجعات.

وفي العادة نجد أنه يتم إدارتها بواسطة علامة تجارية فندقية تابعة لجهة خارجية. يقومون بتأجير مساحة في هذه العقارات للضيوف على أساس ليلي أو أسبوعي.

كما تشمل أيضاً صناديق الاستثمار العقاري السكنية.

والتي تمتلك وتدير العقارات السكنية مثل المجتمعات السكنية ومنازل الأسرة الواحدة والمتنزهات المنزلية المصنعة التي تؤجرها للمقيمين. تركز صناديق الاستثمار العقارية السكنية على نوع عقار محدد.

تمتلك شركة Timberland REITs شركة Timberland وتديرها.

وهم شركة متخصصون في حصاد وبيع الأخشاب. تمتلك بعض صناديق الاستثمار العقاري في تمبر لاند أيضًا مرافق لتصنيع المنتجات الخشبية وتبيع أجزاء من عقاراتها لاستخدامات أخرى مثل تطوير الإسكان.

صناديق الاستثمار العقارية للرعاية الصحية وتدير العقارات المتعلقة بالرعاية الصحية.

التي منها على سبيل المثال مرافق المعيشة لكبار السن والمستشفيات ومباني المكاتب الطبية ومرافق التمريض الماهرة. يقومون بتأجير هذه العقارات مرة أخرى إلى أنظمة الرعاية الصحية التي تدير المرافق.

صناديق الاستثمار العقارية ذاتية التخزين.

حيث تمتلك وتدير مرافق التخزين الذاتي التي تؤجرها للأفراد والشركات.
البنية التحتية تمتلك صناديق الاستثمار العقارية وتدير البنية التحتية مثل كابلات الألياف وأبراج الاتصالات وخطوط أنابيب الطاقة. إنهم يؤجرون القدرة على هذه البنية التحتية لشركات الهاتف المحمول أو شركات الطاقة.

تمتلك صناديق الاستثمار العقاري في مراكز البيانات مرافق تخزين البيانات وتديرها.

يقومون بتأجير مساحة في هذه المرافق لشركات التكنولوجيا وغيرها من الشركات لإيواء الخوادم والمعدات الأخرى. توفر صناديق الاستثمار العقارية هذه أيضًا مصدرًا للطاقة غير المنقطعة، ودرجة حرارة منظمة، وأمنًا ماديًا.

صناديق الاستثمار العقاري المتنوعة التي تمتلك وتدير محفظة متنوعة من العقارات التجارية.

على سبيل المثال، قد يكون لديهم مجموعة من العقارات المكتبية، والعقارات الصناعية، وعقارات البيع بالتجزئة.

تركز بعض صناديق الاستثمار العقارية المتنوعة على أسواق محددة، وتمتلك مزيجًا من العقارات السكنية والتجزئة والمكاتب في مدينة واحدة، في حين أن بعضها الآخر متنوع حسب نوع العقار والجغرافيا.

ختاماً مع تمتلك صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة وتدير عقارات فريدة. ومنها على سبيل المثال دور السينما أو الكازينوهات أو الأراضي الزراعية أو الإعلانات الخارجية أو عقود الإيجار الأرضية.

إيجابيات الاستثمار في صناديق الريت

الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية له فوائد عديدة مع وجود عدد من السلبيات بلا شك ولتوضيح ذلك أكثر كما يلي نذكر الإيجابيات وهي:

     1. عادة ما يدفعون عوائد أرباح أعلى من المتوسط مقارنة بالأسهم الأخرى، مما يجعلها مثالية لأولئك الذين يبحثون عن دخل سلبي من العقارات.

     2. توفر التنويع من سوق الأوراق المالية لأن صناديق الاستثمار العقارية تميل إلى أن تكون أقل تقلبًا من الأسهم الأخرى.

     3. لا تدفع صناديق الاستثمار العقارية ضريبة دخل الشركات الفيدرالية، مما يحمي المستثمرين من “الضرائب المزدوجة”.

     4. أنها توفر إمكانات عائد إجمالي جذاب، على سبيل المثال، ارتفاع أسعار الأسهم بالإضافة إلى دخل الأرباح.

     5. توفر صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا سيولة أكبر مقارنة بامتلاك العقارات بشكل مباشر.

     6. تتميز صناديق الاستثمار العقارية العامة بالشفافية العالية، بما في ذلك تقديم البيانات المالية المدققة.

     7. تكلفة أقل مقارنة بشراء العقارات التجارية بشكل مباشر.

سلبيات الاستثمار في صناديق الريت

     1. التزامات ضريبية أعلى لأن صناديق الاستثمار العقارية تدفع أرباحًا غير مؤهلة. ولهذا السبب، غالبًا ما يكون من الأفضل الاحتفاظ بصناديق الاستثمار العقارية في حساب يتمتع بمزايا ضريبية مثل حساب الاستجابة العاجلة.

     2. الحساسية للتغيرات في أسعار الفائدة. غالبًا ما تنخفض أسعار أسهم REIT مع ارتفاع أسعار الفائدة.

     3. المخاطر الخاصة بالعقارات مثل رحيل المستأجرين، والرياح المعاكسة للصناعة، والاضطراب التكنولوجي.

     4. مخاطر استخدام الكثير من الديون.

كيفية الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية

يوجد لدى المستثمرين طرق عديدة للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية.

الأسهل هو القيام بشراء أسهم صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا من خلال حساب الوساطة. يمكن للمستثمر شراء صندوق استثمار عقاري متنوع أو الاستثمار في عدة صناديق استثمار عقارية مختلفة لبناء محفظة متنوعة. تعتبر صناديق الاستثمار العقاري غير مكلفة نسبيا للشراء، حيث يتم تداول معظمها بأقل من 100 دولار للسهم.

هناك طريقة أخرى للاستثمار على نطاق واسع وهي شراء صندوق مشترك أو صندوق متداول في البورصة (ETF) يركز على صناديق الاستثمار العقارية. من السهل أيضًا شراء صناديق الاستثمار المتداولة REIT وصناديق الاستثمار المشتركة REIT، كما أن شرائها غير مكلف نسبيًا.

وأخيرًا، يمكنك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة من خلال مستشار مالي أو بوابة تمويل جماعي عقاري. وهذا يجعلها أكثر صعوبة في الشراء. غالبًا ما يكون لديهم أيضًا حد أدنى أعلى للاستثمارات، وعادةً ما يكون 2500 دولار أو أكثر للبدء.

كيف تتأهل الشركة لتكون صندوق استثمار عقاري؟

لا بد من توفر مجموعة من المؤهلات وهي

◍ يجب على صناديق الاستثمار العقارية أن تدفع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين كأرباح كل عام. ستدفع العديد من صناديق الاستثمار العقارية أكثر من 100٪ من دخلها الخاضع للضريبة لأن التدفق النقدي. الذي يقاس بالأموال من التشغيل (ففو)، غالبا ما يكون أعلى من الدخل بسبب الاستهلاك.
أن تكون كيانًا يخضع للضريبة كشركة.

◍ ويجب أن يقوم بإدارتها مجلس إدارة أو أمناء.

◍ يجب أن يكون لديهم أسهم قابلة للتحويل بالكامل.

◍ أن يكون لديك ما لا يقل عن 100 مساهم بعد عامها الأول كصندوق استثمار عقاري.

◍ ألا يمتلك أكثر من 50% من أسهمه مملوكة لخمسة أشخاص أو أقل خلال النصف الأخير من السنة الخاضعة للضريبة.

◍ ويجب عليهم استثمار ما لا يقل عن 75% من إجمالي الأصول في الأصول العقارية أو النقدية.

◍ الحصول على ما لا يقل عن 75% من إجمالي دخلها من مصادر ذات صلة بالعقارات، بما في ذلك إيجارات العقارات، والفوائد على الرهن العقاري، وتمويل العقارات، وبيع العقارات.

◍ يجب أن يحصل صندوق الاستثمار العقاري على ما لا يقل عن 95٪ من إجمالي دخله من تلك المصادر العقارية وأرباح الأسهم أو الفوائد من أي مصدر. وبعبارة أخرى، يجب أن يأتي 75% من إجمالي دخلها من العقارات، ولا يمكن أن يأتي سوى 5% من مصادر أخرى غير العقارات وأرباح الأسهم ودخل الفوائد.

◍ ألا تمتلك أكثر من 25% من أصولها في أوراق مالية غير مؤهلة أو أسهم في شركة تابعة لصناديق الاستثمار العقارية الخاضعة للضريبة.

◍ غالبًا ما تقوم صناديق الاستثمار العقارية باستثمارات كبيرة ذات دخل سلبي.

مقالنا هذا قد ترجم ثم حرر بتصرف من المقال الأصلي المرفق هنا. في حال رغبتم بالاطلاع عليه.

تساؤل ونصيحة

هل تساءلت يوماً عند البدء في عمل ما هل هو حلال أم حرام؟ لا بد أن يكون هذا المنطلق الرئيسي والأول لك في أي عمل. فلنحرص دوماً على ما أحل الله ولنتجنب ما حرم الله مهما كان ظاهره فيه الغنى. ولا تنسى أن الجنة تستحق الاجتهاد لنيلها.

الكثير منا لمقالات القيمة التي في مجال الاستثمار يمكنكم الاطلاع عليها عبر مدونة نمو أو من خلال النقر هنا.